2月6日以来，珠海、广州、惠州、中山等8个广东省内城市纷繁发布了政府利用专项债收购存量地皮的公告开云(中国)Kaiyun·官方网站 - 登录入口，波及地皮44宗，收储总金额超159亿元。

与此同期，自昨年11月当然资源部发布的《对于欺骗场地政府专项债券资金收回收购存量闲置地皮的见告》（以下简称《见告》）以来，湖南岳阳、河南开封、浙江金华、江西吉安等城市也发布了地皮收储关系公告，岳阳市要求合适条款且故意向的企业积极报名，开封明确“存量闲置地皮须在2024年3月31日之前供应”。

这次利用专项债收储地皮，是土储专项债放手5年后重启。有不雅点合计，再度重启专项债收储地皮有助于去库存，镌汰房企和城投企业欠债，加多房企资金流动性，有意于房企麇集资金用于保交房。

广东开启首批地皮收储

据第一财经不完全统计，广东省现在共有8个城市发布了首批地皮收储公告，波及的地皮共44宗，地皮总面积约219.8万平常米，收储总金额约159.5亿元，地皮用途包括二类居住、商务、生意、办公、旅游等。

全体来看，现在珠海的收储鸿沟最大，波及14宗地皮，金额超66亿元，惠州、中山、茂名的收储鸿沟也较大，波及的金额均超10亿元；广州现在仅花皆区发布了收储公告，4宗地收储金额9.2亿元；潮州、云浮、韶关的收储鸿沟较小。

值得精明的是，上述收储的地块多为“打折”回收。举例，珠海市金湾区2宗地块，均位于滨海商务区，占地共7.63万平常米，性质为纯二类居住用地，本次收储价钱为18.63亿元。而在2023年，这两宗地块由珠海市国企华发竞得时，总价为21.03亿，2024年1月，官方还公布了这两宗地块的名目备案名，鉴识为金琴半岛花坛、金琴海岸花坛。如今，按照本次公示的收储价，该地块终点于打了89折。

另外，珠海市斗门区红心路南侧、锦湖路西侧一纯二类住宅用地，于2022年由珠海大横琴集团以4.57亿元的底价竞得，如今的收储价钱为3.41亿元，终点于打了约7.5折。

对于回收地块折价的情况，上述8个城市无一例外，均在公告中说起，左证的是此前当然资源部发布的《对于欺骗场地政府专项债券资金收回收购存量闲置地皮的见告》。《见告》于2024年11月公开导布，对于收储价钱，《见告》明确，“地皮储备机构录用经备案的地皮估价机构，对拟收回收购地块开展地皮阛阓价钱评估，相较企业地皮老本，就低细目收地基础价钱。”

从收储参与主体来看，现在主如果国企和城投的地块插足了收储名单。对此，广东省住房战术盘问中心首席盘问员李宇嘉示意，这是因为国企城投领有的地块钞票欠债关系较为明晰，民企领有的地块好多存在典质景象，或有复杂的债权债务关系，以至是法则纠纷，不合适收储条款，后续若民企领有的地块合适条款，关系收储缠绵也将会出炉。

镌汰阛阓库存压力

广东省多个城市首批收储名单落地的同期，其他城市也在积极推动闲置地皮收储就业。记者精明到，2024年11月以来，湖南岳阳、河南开封、浙江金华、江西吉安等多个城市均发布公告，公开搜集存量闲置地皮进行收储，其中，岳阳要求合适条款且故意向的企业积极报名，开封明确“存量闲置地皮须在2024年3月31日之前供应”。

对于地皮收储的要求，上述城市均与《见告》要求一致，即“优先收回收购企业无力或意外愿继续开导、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的地皮，插足法则或收歇拍卖、变卖才智的地皮，因低效率地再开导或基础圭表配置等需要收回的地皮，以及已动工地块中方案可分割暂未配置的部分，也不错纳入收回收购范围。”

对于收储地皮后续的处理，《见告》示意，收回收购的地皮原则受骗年不再供应用于房地产开导，确有需求的，应当严控鸿沟，供应面积不得逾越当年收回收购房地产用地总面积的50%。

李宇嘉示意，各城市积极落地地皮收储事项，一方面是贯彻落实财政部、发改委、当然资源部昨年6月发布的对于欺骗专项债券等守旧周转存量闲置地皮的战术要求；另一方面，场地也思通过收储去化地皮库存，收缩开导商资金压力，更好推动保托福、再拿地和开导开工。另外，地皮去库存能从泉源上镌汰商品房的阛阓库存，有意于促进阛阓止跌回稳。

国金证券盘问论述还从城投企业的角度分析了地皮收储这一事件的影响：“土储专项债重启后，各省有存量地皮钞票的城投企业将省略率获取专项债资金守旧，重复其他化债器具组合使用，城投企业的钞票欠债表将得到改善。”

国金证券指出，从近3年各地城投拿地数据来看，住宅和商服用地占城投近三年拿地的所有份额。江苏省地皮钞票占总钞票的比重彰着高于其他省份城市，其中，地皮钞票占比拟高的城市有南通、常州、徐州、盐城、淮安、泰州等市；其他省份中，江西上饶、景德镇、萍乡，湖北黄石、山东枣庄、重庆等城市的城投地皮钞票占比也比拟高，获益可能性较大。

机构预测鸿沟约1万亿

回溯地皮收储专项债的过往，近期各城市公布的地皮收储事项，算得上是土储专项债放手5年后重启。

历史上，土储专项债是新增专项债刊行中的紧要投向。2017年为标准地皮储备融资活动促进地皮储备行状抓续健康发展，财政部印发《场地政府地皮储备专项债券处治认识（试行）》；2019 年为调控房地产阛阓及指点专项债投向要紧基础圭表鸿沟，国常会明确专项债资金不得用于地皮储备和房地产关系鸿沟，自此土储专项债暂停刊行。

国金证券盘问论述合计，以前扩充土储专项债，中枢标的在于幸免场地政府积恶违章举债，灵验驻扎和化解场地政府债务风险。当下土储专项债的重启，不异承担着这一紧要就业。

国海证券盘问论述示意，再度重启专项债收储地皮有助于去库存。房地产阛阓正濒临高库存问题，周转存量地皮是去库存的要津。但受房地产阛阓下行影响，地皮二级阛阓难有往复，存在企业手中地皮开导难、转让难、政府收回难等问题，使房企周转钞票堕入僵局。且甩掉 2024年5月，2021年以来城投拿地名目中沿路开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率仅22%。通过专项债回收闲置地皮，不错加多房企资金流动性，有意于房企麇集资金用于保交房。

据国海证券统计，2017年～2019 年，我国土储专项债的刊行量鉴识为 2407亿元、 5893亿元、6765 亿元，占同庚新增专项债鸿沟的26%、42%、31%，2017-2019 年土储专项债刊行鸿沟占比三年平均为 33%。结合历史土储专项债刊行鸿沟和占比，国海证券示意，近三年新增专项债额度在36500-39000亿，以新增专项债额度的30%估算，预测2025 年土储专项债鸿沟在10000亿，左证近5年的地皮成交楼面价估算，将拉动1～2亿平常米地皮收储。

国海证券说起，在专项债收储流程中，地皮价钱的说明或是不容成分，地皮的回收价钱若大幅低于拿地价钱，企业参与意愿将偏低，较难与政府完了一致。国海证券提倡，在收回存量地皮的流程中， 不错在合适国土安全方案的前提下，通过合理调度方案条款和设想要求，使其更好地适合阛阓需求，使地皮要素利用成果灵验升迁，改革传统的单一功能和用途的用地边幅。同期，加速地皮二级阛阓配置，推动往复信息公开，为明天的专项债退出提供条款。

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张慧敏

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